Votre profil emprunteur

Avant de vous accorder un prêt immobilier, votre banque va tâcher de définir ce que l’on appelle couramment votre « profil emprunteur ». Celui-ci lui permettra de déterminer les conditions auxquelles vous pouvez contracter un prêt immobilier. En fonction de la qualité de votre « profil emprunteur » (mauvais, médiocre, moyen, bon, excellent), vous pourrez emprunter de l’argent à des conditions plus ou moins intéressantes.

Note- Un bon client aura la possibilité de négocier des conditions plus avantageuses auprès de sa banque.

Comment votre banque apprécie-t-elle la qualité de votre profil?

Afin de déterminer les conditions de votre prêt immobilier, votre banque va déterminer votre profil emprunteur en s'appuyant sur les 5 éléments suivants:

  • votre situation familiale
  • votre situation professionnelle
  • vos revenus
  • votre taux d'endettement
  • votre apport personnel
  • le bien immobilier

Note

Pour connaître les conditions dans lesquelles vous pouvez contracter un emprunt (taux d'intérêt, frais de dossier..), vous pouvez :

Votre situation familiale

Afin de déterminer votre profil emprunteur, votre banquier vous interrogera d'abord sur votre situation familiale (célibataire, marié, pacsé, avec ou sans enfants, divorcés).

Il s'agit pour votre banquier de connaître le nombre de personnes qui composent votre foyer, ainsi que de déterminer votre dépendance financière (pension alimentaire...).

Votre situation professionnelle

Ensuite votre banquier vous questionnera sur votre situation professionnelle. Il vous demandera d'abord si vous travaillez dans le public ou dans le privé puis étudiera le type de contrat qui vous lie à votre employeur.

Attention

Dans 95 % des cas, les CDD sont automatiquement rejetés.

Après avoir étudié votre contrat, votre banquier déterminera la stabilité de votre situation professionnelle. Pour cela, il étudiera votre ancienneté au sein d'une même profession.

Vos revenus

Votre banquier étudiera l'ensemble des revenus de votre ménage. En fonction de la nature de ces revenus, votre banque estimera votre revenu net global.

Tout d'abord, votre banquier regardera les revenus issus de votre activité professionnelle. Il s'agit de vos revenus personnels, mais aussi des primes éventuelles que vous percevez.

Concernant les primes, votre banquier tâchera de définir s'il peut les intégrer dans la prise en compte des revenus globaux du ménage. Pour cela, il se demandera si vos primes sont garanties, ou s'il s'agit d'un intéressement sur le résultat.

De manière générale, votre banquier prendra en compte le montant qui figure sur votre avis d'imposition. A partir de ce document, il regardera si votre foyer enregistre une augmentation ou une diminution des revenus fiscaux par rapport aux années précédentes afin d'observer d'éventuelles tendances.

Ensuite la banque vous demandera si vous disposez de revenus fonciers. Les revenus locatifs ne sont jamais pris en compte à 100% par votre banquier. Cela va dépendre de l'emplacement du bien immobilier que vous louez. Si le bien est situé à Paris par exemple, la banque va prendre 80 à 85 % des revenus fonciers issus de ce bien. En revanche, si le bien est situé à Limoges, vous aurez plus de difficulté à le louer et la banque n'enregistrera que 65 à 70 % des revenus fonciers issus de ce logement.

Enfin, la banque étudiera les autres revenus que vous percevez, comme par exemple des revenus de placements (obligations, actions, dividendes...).

Votre endettement

Votre banquier s'intéressera ensuite à votre endettement existant. Il s'agit là des prêts en cours, qu'il s'agisse ou non de prêts immobiliers (prêt personnel, prêt auto, crédit revolving).

La banque rentrera également dans l'évaluation de votre endettement :

  • les loyers de votre logement
  • les impôts
  • les assurances (assurance habitation, assurance voiture, taxe à l'habitation...)

Votre banque additionnera les mensualités que vous avez à payer afin de déterminer votre endettement actuel.

Taux d'endettement : la règle des 33 %

A partir de ces informations, votre banque calculera votre taux d'endettement (endettement / revenus global) et appliquera la règle des 33%.

Si votre taux d'endettement est inférieur à 33%, vous ne devrez pas avoir de difficultés pour contracter votre prêt immobilier. En revanche, si votre taux d'endettement dépasse les 33%, cela vous sera plus difficile.

Pour les salariés de la fonction publique comme par exemple les enseignants, cet endettement peut aller jusqu'à 37-38%. C'est communément admis par les banques.

Votre banque comparera également votre endettement avec les revenus de votre foyer. Cela lui permettra d'estimer également ce que l'on appelle couramment le reste à vivre.

En pratique, les banques s'appuieront sur votre reste à vivre uniquement dans des situations bien spécifiques. Par exemple, lorsqu'une banque a affaire à des hauts revenus, elle peut accepter un taux d'endettement de 50 à 60%. Dans ce genre de situation, le reste à vivre aura son importance.

Si malgré un endettement de 60%, un chirurgien qui gagne 10 000 € par mois demande un prêt immobilier, il lui restera 4 000 € pour vivre et la banque peut estimer que les ressources dont il dispose sont suffisantes pour contracter un prêt immobilier. La banque n'appliquera pas la règle des 33% et s'appuiera sur l'importance de son reste à vivre pour lui accorder un prêt immobilier.

Le conseil du banquier

Il existe aujourd'hui de plus en plus de prêts revolving. Ils sont accordés par des organismes tels que Cofinoga, Cetelem, Finaref. De nombreux ménages aux revenus modestes ont accès à ce type de crédits revolving, qui représentent une réserve d'argent coûteuse affectée à des dépenses courantes.

Si vous souhaitez contracter un prêt immobilier dans de bonnes conditions, je vous conseille d'éviter les prêts revolving.

Votre apport personnel

La banque étudiera ensuite le montant de votre apport personnel. Si celui-ci est supérieur à 20%, vous pourrez prétendre à un bonus en matière de taux. En général, la banque prévoit automatiquement des bonus en termes de taux d'intérêt dès lors que le montant de l'apport personnel dépasse 20 % du prêt immobilier.

Si votre apport personnel atteint 50% et plus, vous pourrez exiger à votre banque de ne pas avoir à supporter de garantie sur votre prêt immobilier. Cependant, il faut pour cela être considéré comme un client de grande qualité.

Pour en savoir plus sur l'apport personnel et les formes d'épargne que vous pouvez y intégrer, vous pouvez consulter notre fiche technique dédiée.

Le bien immobilier

Enfin, votre banquier s'intéressera au bien immobilier sur lequel porte votre demande de prêt. Il tâchera de déterminer les éléments suivants :

  • le bien est-il revendable facilement?
  • s'il s'agit d'un investissement locatif, sera-t-il facile de trouver un locataire?
  • le prix du bien est-il conforme au marché?

Il sera plus facile de justifier un investissement immobilier lorsque celui-ci porte sur un logement à Paris intra-muros. Si le bien est situé à Limoges en revanche, sa revente sera plus difficile, et il sera sujet d'avantage aux aléas du marché de l'immobilier.

Tableau récapitulatif

Profil médiocre Profil moyen Bon profil Excellent profil
Situation professionnelle CDD/CDI avec ancienneté < à 6 mois CDI 6 à 8 mois d’ancienneté CDI 8 à 12 mois d’ancienneté CDI avec plus d’un an d’ancienneté
Apport personnel < à 15 % 15 à 20 % 20 à 30 % > à 30 %
Taux d’endettement > à 33% 30 à 33% 25 à 30 % < à 25 %
Durée du prêt > à 20 ans 15 à 20 ans 10 à 15 ans < à 10 ans
Notre avis Vous présentez un profil à risque pour votre banque. Vos chances de contracter un prêt immobilier sont faibles. Votre profil emprunteur est moyen. Vous pourrez contracter un prêt immobilier dont les modalités de remboursement seront contraignantes. Votre dossier de demande de crédit est bon. Votre demande de prêt immobilier devrait être acceptée sans problème. Votre profil emprunteur est excellent. Vous allez pouvoir négocier auprès de votre banque de bonnes conditions d’emprunt et un taux d’intérêt relativement faible.

La qualité de votre profil emprunteur impactera sur le coût réel de votre prêt immobilier à savoir :

Par : Romain Arnaud
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