La loi SRU

Cette loi a été mise en place par le gouvernement Jospin et a été publiée au Journal Officiel le 14 décembre 2000. Elle encourage notamment la mise en place de logement sociaux et s'accompagne de plusieurs mesures visant à assurer la protection de l'acheteur dans le cadre d'un investissement immobilier.

1- Encourager la mise en place de logement sociaux

La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) vise dans sa disposition principale à imposer aux communes d'une certaine taille de proposer au minimum 20% de logements sociaux.

Les communes concernées par cette disposition sont :

  • les communes de la région parisienne avec plus de 1 500 habitants
  • les communes de plus de 3 500 habitants en dehors de la région parisienne et qui appartiennent à une agglomération comptant plus de 50 000 habitants

Si les communes concernées par la Loi SRU ne respectent pas cette règle des 20 %, elles auront à payer des pénalités importantes en fonction de l'importance du manquement. La loi SRU est particulièrement coercitive pour les communes puisque l'état peut aller jusqu'à se substituer au rôle de la commune en accordant lui même un "permis de construire Etat" à l'intérieur de la zone concernée lorsque la commune ne respecte pas la règle des 20 %.

2- Le délai de rétractation de 7 jours après signature du compromis de vente

La loi SRU s'intéresse également à la protection de l'acheteur. C'est ainsi que celle-ci offre à l'acheteur d'un bien immobilier ancien un délai de rétractation de 7 jours après la signature du compromis de vente.

Ce dispositif de rétractation existait déjà pour les logements neufs. La loi l'a étendu aux logements anciens.

Durant ce délai de 7 jours, il est interdit à l'acheteur de verser de l'argent à un non professionnel. Cela rentre dans les dispositifs de protection de l'acheteur pour limiter le risque de fraudes et garantir à l'acheteur un délai de réflexion au cours duquel il n'est pas contraint par le versement d'une quelconque somme d'argent.

Il sera toutefois possible à l'acheteur de verser de l'argent durant cette période de 7 jours dès lors que l'opération est assurée par un professionnel de l'immobilier comme par exemple un agent immobilier, qui dispose des garanties financières nécessaires. Si l'acheteur désire se rétracter durant ce délai de 7 jours après avoir versé une somme d'argent à un professionnel, ce dernier disposera d'un délai de 21 jours pour rembourser l'acheteur après sa rétractation.

3- Interdiction des offres d'achat incluant le versement d'une somme d'argent

La loi de SRU interdit les offres d'achat, appelées également offre unilatérale d'achat, qui consiste à demander à l'acquéreur le versement d'une somme d'argent afin de garantir sa bonne foie dans l'investissement immobilier.

En effet, cela vise à mettre fin à certaines pratiques d'enchères qui accompagnaient la vente d'un bien immobilier. De plus, les offres d'achat étaient à l'origine de nombreux litiges concernant le remboursement de la somme versée lorsque l'acheteur souhaitait se rétracter.

4- Organisation des copropriétés

Afin de protéger l'acquéreur d'un logement inclus dans une copropriété, la loi SRU impose aux syndicats des copropriétés de tenir un carnet d'entretien mentionnant l'état du bien, ainsi que les travaux à prévoir.

La loi SRU vise également à encadrer le fonctionnement des copropriétés afin de standardiser leur mode de fonctionnement. Ces nouvelles dispositions imposent aux copropriétés de :

  • Tenir un budget prévisionnel
  • Ouvrir un compte bancaire spécifique afin de recevoir les règlements opérés par les copropriétaires

Enfin, la loi SRU présente des dispositions pour faciliter la résolution des conflits au sein de la copropriété en encadrant :

  • Le recouvrement des charges impayées par l'un des copropriétaires. Il peut être demandé par le juge des référés. Celui-ci pourra être saisi afin d'obliger le copropriétaire défaillant de s'acquitter des charges impayées.
  • Les frais de recouvrement de créances. Ces derniers ne sont plus imputable à la copropriété dans son ensemble, mais uniquement au copropriétaire qui en est responsable.

5- La protection des locataires d'un logement

La loi SRU présente également des dispositions afin de protéger les locataires.

Elle impose au propriétaire de fournir au locataire un logement décent. La loi entend par "décent" un logement qui ne présente pas de risques susceptibles de porter atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire.  En cas d'arrêté d'insalubrité ou de péril, la loi suspend l'obligation pour le locataire de s'acquitter de son loyer jusqu'à ce que les travaux nécessaires aient été effectués.

La loi SRU encadre également les litiges qui peuvent exister entre locataires et propriétaires. Elle donne plus de pouvoir à la commission départementale de conciliation. Pouvant être saisie à l'initiative du propriétaire ou du locataire, elle peut désormais régler de petits litiges entre locataire et bailleur concernant par exemple le dépôt de garantie, des réparations locatives...

Par : Romain Arnaud
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