Le Taux Effectif Global : TEG

Introduit en 1979 dans la loi de Scrivener, le Taux Effectif Global a fait son apparition dans le but d'apporter plus de transparence et de visibilité sur le coût réel d'un prêt immobilier. Il permet à l'emprunteur d'avoir une vision précise de ce que son prêt immobilier va lui coûter.

Il intègre les éléments suivants :

Le Taux Effectif Global est un indicateur utile pour comparer les offres de prêt immobilier proposées par les différents organismes bancaires afin de trouver le meilleur taux.

Il doit obligatoirement vous être indiqué par votre banque avant que vous ayez contracté votre prêt immobilier.

Le calcul du Taux Effectif Global

Le Taux Effectif Global inclut l'ensemble des frais que vous allez devoir supporter après avoir contracté un prêt immobilier. Il s'agit du taux nominal du prêt, du coût de l'assurance emprunteur, des frais de garantie et des frais de dossier.

a- Le taux nominal du crédit

Le taux nominal retenu dans le calcul du Taux Effectif Global dépend du type de crédit immobilier que vous avez contracté.

Si vous avez choisi un prêt immobilier à taux fixe, le taux nominal retenu est le taux d'intérêt de votre crédit. Celui-ci est constant durant toute la durée du prêt.

En revanche, si vous avez choisi un prêt immobilier à taux variable, le taux nominal retenu dans le calcul du TEG sera le taux d'intérêt appliqué à votre prêt au moment de la souscription de votre crédit, c'est-à-dire avant la première révision des taux. Le TEG apportera donc une vision limitée du coût réel de votre prêt puisque celui-ci dépendra des fluctuations difficilement prévisibles des taux à court terme des marchés financiers sur lesquels sont indexés votre taux variable (à savoir l'Euribor 3 mois, 6 mois ou 1 an).

b- L'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur est toujours exigée par l'organisme préteur lors de la souscription à un prêt immobilier. Elle représente un coût non négligeable qui vient s'additionner à vos mensualités.

Pour calculer le Taux Effectif Global et y intégrer le coût de l'assurance de prêt, il convient d'ajouter aux mensualités du prêt les primes d'assurance versées par l'emprunteur et de recalculer le Taux Effectif Global sur la base de ces nouvelles mensualités.

c- Les frais de dossier

Des frais de dossier vous seront facturés par votre banque lors de la mise en place de votre prêt immobilier. Vous devrez les régler lors de la souscription de votre crédit immobilier.

Afin de les intégrer dans le coût réel du crédit, et ainsi de les prendre en compte dans le Taux Effectif Global du prêt, vous devrez retrancher ces frais de dossier au capital emprunté, et recalculer le Taux Effectif Global en prenant en compte le nouveau capital, sur la base des mensualités de départ.

d- Les frais de garantie

Afin de contracter un prêt immobilier, l'emprunteur aura besoin de garanties. Les garanties de l'emprunteur ont un coût, il faut donc les intégrer dans le calcul du Taux Effectif Global. Pour cela, on procède de la même manière que pour les frais de dossier, c'est-à-dire qu'il faut soustraire les frais de garantie au capital emprunté et calculer le Taux Effectif Global sur ces nouvelles bases.

Il existe deux types de garanties que l'emprunteur peut apporter dans le cadre d'un prêt immobilier :

  • Les frais de sureté réelle, qui proviennent d'une hypothèque ou d'une inscription en Privilège de Prêteur de Deniers.
  • Le recourt aux Sociétés de Cautionnement, qui ont été mises en place par les banques pour réduire le coût de la garantie.
Par : Romain Arnaud
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