La vente à réméré : une solution au surendettement

La vente à réméré est une forme de vente, avec faculté de rachat pour le vendeur.

Son régime est défini par les articles 1659 à 1673 du Code civil.

Il s’agit d’un un contrat qui permet de transférer la propriété d'un bien à un acheteur tout en réservant au vendeur la faculté de reprendre le bien dans un délai qui ne peut excéder cinq ans, moyennant la restitution du prix d'achat et de certains frais (loyaux coûts de la vente, réparations nécessaires, c’est-à-dire celles qui ont permis de conserver le bien, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds).

La propriété transférée par le vendeur sert ainsi de garantie au fournisseur de fonds.

La vente à réméré utilisée comme instrument de crédit présente divers avantages :

  • Le fournisseur de crédit bénéficie d'une excellente protection puisqu'il devient propriétaire du bien affecté en garantie.
  • Si le vendeur n'est pas en mesure d'exercer la faculté de rachat, l'acquéreur fournisseur de crédit reste définitivement propriétaire


Effectuer une demande de réméré

Condition de validité du pacte de réméré

Le pacte de réméré peut être stipulé dans toutes les ventes immobilières ou mobilières, civiles ou commerciales.

Concernant le logement familial, la vente à réméré suppose l’accord des deux époux. Il est en de même pour tout bien commun quelconque en cas de mariage conclu sous le régime de la communauté légale.

La clause de réméré n'a pas de forme sacramentelle. Il suffit que les contractants aient exprimé clairement leur intention à cet égard.

En vertu des règles sur la publicité foncière, le pacte de réméré dans les ventes immobilières n'est opposable aux tiers qu'à la condition d'avoir été publié au bureau des hypothèques.

 La durée du contrat engageant les parties

“La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme”.

Deux hypothèses peuvent être envisagées :

  • Les parties ont fixé un délai inférieur à cinq ans : la convention est valable puisqu'elle demeure dans les limites imposées par la loi ;
  • Les parties n'ont fixé aucun délai : on doit alors considérer qu'elles ont voulu stipuler pour la durée maximale prévue par la loi, soit 5 ans ;

En principe, le délai a pour point de départ le jour de la vente.

Toutefois, les parties sont libres de fixer conventionnellement au délai un autre point de départ, à la condition qu’il n’en résulte pas une date d'expiration plus éloignée que le dernier jour de la cinquième année comptée à partir du jour de la vente.

L'exécution du contrat

Étant propriétaire, l'acheteur à réméré jouit de toutes les prérogatives attachées à la propriété et en supporte toutes les charges.

Le vendeur ne saurait intervenir pour critiquer les actes de l'acheteur ou le contraindre à adopter un mode déterminé de jouissance ; le vendeur pourra seulement, en cas d'exercice du réméré, réclamer des dommages intérêts pour le préjudice que l'acheteur lui aurait causé de son fait en dégradant la chose.

Étant propriétaire, l'acquéreur à réméré peut accomplir tout acte de disposition, vendre le bien ou le grever de droits réels.

Mais ces actes sont soumis à la condition résolutoire affectant la vente. Le pacte de réméré reste effectif, le sous-acquéreur coure ainsi le risque de voir les droits de l'acquéreur à réméré rétroactivement anéantis.

À l'opposé, la faculté de réméré n'entrave pas la conclusion des contrats de bail, le preneur bénéficiant de la protection de l'article 1673, alinéa 2, du Code civil.

N'étant plus propriétaire, le vendeur ne peut consentir une seconde vente de la chose pendant le cours du réméré, sauf à analyser cette vente en une cession du droit de réméré.

Le vendeur ne peut pas davantage consentir une hypothèque sur le bien vendu.

Pas plus que les créanciers hypothécaires, les créanciers privilégiés du vendeur ne sauraient exercer leur privilège sur le droit de réméré

Le prix de reprise du bien immobilier

Le prix de reprise peut être identique au prix initial de vente.

Cependant les parties au contrat peuvent convenir :

  • D’un prix de reprise majoré ;
  • D’un prix de reprise minoré (pour tenir compte de la baisse de valeur prévisible du bien lors de l'exercice du réméré ou des fruits que l'acquéreur percevra entre la conclusion de la vente et l'exercice du réméré) ;

En dehors de la restitution du prix et des remboursements susmentionnés, les parties peuvent convenir du versement, par le vendeur, d'une somme déterminée destinée à indemniser forfaitairement l'acquéreur pour les inconvénients inhérents à l'exercice du réméré.


Vous souhaitez savoir à combien votre bien peut être repris ?
Demandez à notre courtier expert en réméré.

Demander une expertise

L'exercice du réméré

Le remboursement des sommes dues à l'acheteur, dans le délai imparti au vendeur, est le seul mode d'exercice de la faculté de rachat.

Le droit de réméré est transmissible et cessible.

Il peut donc être exercé soit par le vendeur lui-même, soit par ceux à qui ce droit a été transmis ou cédé, tels les héritiers du vendeur, ses légataires, son cessionnaire.

Par ailleurs, les créanciers du vendeur peuvent, dans certaines conditions, exercer le réméré pour le compte de leur débiteur par le moyen de l'action oblique.

De même, le réméré peut être exercé non seulement contre l'acheteur lui-même, mais aussi contre toute personne à laquelle il aurait transmis le bien vendu, c'est-à-dire ses héritiers ou les sous-acquéreurs.

Les effets de l'exercice de la faculté de rachat

Le réméré accomplit la condition résolutoire, il n'y a donc pas une seconde mutation, mais l'anéantissement rétroactif de la vente.

En conséquence, le transfert de la propriété est censé n'avoir jamais eu lieu.

Il en résulte, sur le plan fiscal, que le réméré ne donne pas lieu à la perception d'un nouveau droit de mutation.

Par l'effet rétroactif de la résolution de la vente, l'acquéreur est censé n'avoir jamais été propriétaire.

Ainsi, les droits qu'il aurait pu lui-même consentir à des tiers sur la chose doivent disparaître, qu'il s'agisse du droit de propriété (revente) ou de ses démembrements : hypothèques, servitudes, emphytéose, usage ou usufruit sous réserve du respect des formalités de publicité.

Concernant les baux en cours, l'article 1673, alinéa 2, in fine énonce, dans un souci de protection des locataires, que le vendeur est tenu d'exécuter les baux faits par l'acquéreur, sous deux conditions :

  • Les baux doivent avoir date certaine antérieure à l'exercice du réméré ;
  • Les baux doivent n'avoir pas été conclus en fraude des droits du vendeur.

Le locataire d'un immeuble dont le bail a été consenti par l'acquéreur peut se prévaloir à l'encontre du vendeur rémérant des règles protectrices issues de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, notamment en ce qui concerne les règles régissant le congé.

L'absence de mise en oeuvre de la faculté de rachat

“Faute par le vendeur d'avoir exercé son action de réméré dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable”.

Le vendeur est ainsi déchu de plein droit de la faculté de réméré dès lors qu'il ne l'a pas exercée dans le délai prescrit.

Aucune mise en demeure n'est nécessaire.

Les parties peuvent convenir de causes de déchéance particulières de la faculté de rachat, indépendamment de la cause impérative de l'expiration du délai.

Le régime fiscal de la vente à réméré en matière immobilière

Dans un premier temps, la vente à réméré s'analyse en une vente sous condition résolutoire. Elle est parfaite dès l'origine et elle est taxée comme une vente pure et simple.

Dans un second temps, en raison de la résolution, le contrat de vente étant censé n’avoir jamais eu lieu, il peut être demandé à l’administration fiscale, restitution de :

  • La TVA immobilière acquittée lors de la vente ;
  • L'impôt sur les plus values versé au moment de la vente

Cependant, les droits d'enregistrement ou la taxe de publicité foncière ne sont pas sujets à restitution. Il s'agit là d'une exception légale au principe de la restitution des droits perçus à l'occasion d'un acte qui est ensuite annulé ou résolu.

Formulaire de demande de réméré

Remplissez le formulaire ci-dessous et un courtier spécialisé en réméré vous contactera afin de voir avec vous à quel prix votre bien immobilier peut être repris.



Par : Guillaume Hervy
cheap nba jerseys wholesale nba jerseys discont nba jerseys cheap nike nba jerseys wholesale nike nba jerseys discount nike nba jerseys cheap nike nba jerseys wholesale nike nba jerseys discount nike nba jerseys cheap nfl jerseys wholesale nfl jerseys discount nfl jerseys cheap nba jerseys wholesale nba jerseys discount nba jerseys cheap nba jerseys wholesale nba jerseys discount nba jerseys cheap nba jerseys wholesale nba jerseys discount nba jerseys cheap nba jerseys wholesale nba jerseys discount nba jerseys cheap nba jerseys wholesale nba jerseys discount nba jerseys cheap nba jerseys wholesale nba jerseys discount nba jerseys cheap nba jerseys wholesale nba jerseys discount nba jerseys cheap nba jerseys wholesale nba jerseys discount nba jerseys cheap nba jerseys wholesale nba jerseys discount nba jerseys cheap nba jerseys wholesale nba jerseys discont nba jerseys cheap nba jerseys wholesale nba jerseys discont nba jerseys cheap nba jerseys wholesale nba jerseys discont nba jerseys discount nba jerseys wholesale nba jerseys cheap nba jerseys cheap nba jerseys wholesale nba jerseys discount nba jerseys cheap nba jerseys wholesale nba jerseys discount nba jerseys Big & Tall big & tall jerseys for sale size 3xl, 4xl, 5xl and 6xl Big & Tall big & tall jerseys for sale size 3xl, 4xl, 5xl and 6xl Big & Tall big & tall jerseys for sale size 3xl, 4xl, 5xl and 6xl Big & Tall big & tall jerseys for sale size 3xl, 4xl, 5xl and 6xl Big & Tall big & tall jerseys for sale size 3xl, 4xl, 5xl and 6xl ice hockey jersey China me jerseys Suppliers High Quality ice hockey jersey cheap nba jerseys wholesale nba jerseys discount nba jerseys Custom Made Sports Jersey Custom Basketball Jersey Custom Baseball Jersey Custom Made Sports Jersey Custom Basketball Jersey Custom Baseball Jersey Custom Made Sports Jersey Custom Basketball Jersey Custom Baseball Jersey Custom Made Sports Jersey Custom Basketball Jersey Custom Baseball Jersey Custom Made Sports Jersey Custom Basketball Jersey Custom Baseball Jersey Custom Made Sports Jersey Custom Basketball Jersey Custom Baseball Jersey Custom Made Sports Jersey Custom Basketball Jersey Custom Baseball Jersey Custom Made Sports Jersey Custom Basketball Jersey Custom Baseball Jersey