Les garanties de l'emprunt immobilier

Avant d'accorder un prêt immobilier, les banques exigent des garanties afin de pouvoir recouvrir le montant du prêt en cas de défaillances importantes dans le remboursement du crédit.

Ces garanties peuvent prendre plusieurs formes plus ou moins coûteuses pour l'emprunteur :

  • L'hypothèque
  • L'inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD)
  • La société de cautionnement
  • la caution mutuelle fonctionnaire

Ces dispositifs permettent à l'organisme prêteur de saisir et de revendre le bien pour récupérer le prêt lorsque des problèmes de remboursement se posent.

1- L'hypothèque

L'hypothèque va permettre à l'emprunteur de garantir sa dette sans être dépossédé de son logement. Pour que ce dispositif soit mis en place, il doit faire l'objet d'un acte notarié.Il s'agit d'une garantie coûteuse pour l'emprunteur puisqu'elle nécessite que l'emprunteur s'acquitte :

  • d'une taxe de publicité foncière qui s'élève à 0.615 % du montant emprunté
  • des frais relatifs à l'enregistrement au Bureau des Hypothèques

L'hypothèque va permettre à la banque de saisir et de revendre le bien immobilier pour lequel le prêt a été contracté si l'emprunteur ne parvenait pas à rembourser son crédit. Aujourd'hui, la garantie hypothécaire est un dispositif peu attrayant pour des crédits portant sur une durée courte en raison de son coût élevé qui se situe autour de 2 % de la somme empruntée.

Le conseil du banquier

Si votre prêt porte sur 20 ans ou plus, l'hypothèque devrait être la garantie la plus intéressante.
En revanche, si le prêt porte sur une durée inférieure à 15 ans, la société de cautionnement deviendra plus intéressante.

2- L'inscription en Privilège de Prêteur de Deniers

Le fonctionnement de la garantie Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers est à peu près similaire à celui de l'hypothèque. C'est-à-dire que l'emprunteur accorde la possibilité à l'organisme prêteur de saisir et de revendre le bien immobilier sur lequel porte le prêt afin de recouvrir son investissement en cas de défaillances dans le remboursement du crédit.

La principale différente réside dans le fait que l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers porte sur des logements ancien, qui existent déjà. Cette garantie ne pourra donc pas être utilisée si votre investissement immobilier porte sur un logement neuf ou à construire.

L'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers nécessite un acte notarié. Il faut donc que l'emprunteur s'acquitte des frais d'inscription au Bureau des Hypothèques.

Astuce

L'inscription en Privilège de Prêteur de Deniers est souvent moins onéreuse que l'hypothèque puisque
l'emprunteur n'a pas à payer la taxe de publicité foncière. Vous devrez donc comparer les coûts relatifs à chacune de ces garanties pour choisir

3- La société de cautionnement

Les sociétés de cautionnement ont été créées par les banques afin de réduire les coûts de garantie des prêts immobiliers supportés par les emprunteurs. L'emprunteur verse une caution à la société de cautionnement et en retour, celle-ci garantie le remboursement de son prêt en cas de défaillances de remboursements. Le fonctionnement d'une société de cautionnement s'apparente à celui d'une compagnie d'assurance.

L'emprunteur verse une caution proportionnelle au montant de son crédit dans le but d'obtenir une garantie sur le remboursement de son prêt immobilier.Cette contribution est versée lors du déblocage du prêt et se décompose de la manière suivante :

  • une commission qui est immédiatement acquise par la société de cautionnement
  • une contribution versée sur un Fond mutuel de garantie, qui pourra être récupérée en partie si le remboursement du prêt s'est effectué sans complication.

Les avantages de la société de cautionnement

Les sociétés de cautionnement sont particulièrement avantageuses en termes de coûts pour l'emprunteur puisque celles-ci ne nécessitent pas d'acte notarié. L'emprunteur économise ainsi sur les frais d'inscription au bureau des hypothèques. Il ne doit pas non plus supporter les frais liés à la taxe de publicité foncière propre aux hypothèques et à l'inscription en Privilège de Prêteur de Deniers.

De plus, l'emprunteur n'aura pas à subir les contraintes de la mainlevée puisque la caution est un acte sous seing privé.

Attention

Les banques vont généralement inciter leurs clients à choisir une société de cautionnement car elles possèdent souvent des participation de capitaux dans ces société. Elles ont donc intérêt à les faire vivre en leur apportant des dossiers de crédit. Ce n'est pas forcément l'intérêt du client de faire appel à une société de cautionnement. Le client devra demander à sa banque de chiffrer le coût de l'hypothèque par rapport à la société de cautionnement afin de choisir la garantie la moins coûteuse.

En général, les sociétés de cautionnement seront moins intéressantes dès lors que le prêt porte sur une durée supérieure à 20 ans.

4- La caution mutuelle fonctionnaire

La caution mutuelle fonctionnaire est un type de garantie exclusivement réservé aux fonctionnaires et à certaines autres professions. Cette caution fonctionnaire proposée par des sociétés de cautionnement présente des conditions particulièrement avantageuses.

A titre d'exemple, les salariés de l'Education Nationale peuvent profiter d'une garantie sans frais sur leur prêt immobilier qui leur est proposée par la CASDEN.

Remarque

Si vous êtes salariés de la fonction public et que vous pouvez profiter d'une caution mutuelle fonctionnaire,
je vous conseille de choisir ce type de garanties qui sera l'option la plus avantageuse pour vous.

5- Les exceptions à la garantie

Si vous avez des placements importants, vous pourrez choisir, plutôt que des garanties hypothécaires, de prendre un nantissement. C'est-à-dire que vous allez signer une délégation à la banque sur une partie de vos placements. Lorsque votre prêt sera remboursé, vous pourrez récupérer votre placement intégralement. Cela ne vous coûtera quasiment rien, mais votre placement sera bloqué durant toute la durée du prêt.

Dans certains cas, quand l'emprunteur n'a pas de revenus très fluctuants (par exemple un étudiant), la banque peut demander une caution. La personne qui se porte caution doit alors s'engager en cas de défaillance à rembourser le prêt. Pour certains très bons clients, lorsque l'apport personnel dépasse les 50% du montant emprunté, il est possible d'exiger de sa banque de na pas avoir à supporter de garantie.

Par : Romain Arnaud
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