Taux fixe ou taux variable?

Lorsque vous contractez un prêt immobilier auprès de votre banque, vous devez choisir entre deux modalités de remboursement.

  • des mensualités à taux fixe
  • des mensualités à taux variable (ou taux révisable)

Note

La grande majorité des emprunteurs préféreront le taux fixe qui présente l'avantage d'être plus sécuritaire que le taux variable, qui peut augmenter au cours des années, rendant les mensualités plus importantes pour l'emprunteur.

Comment est calculé le taux variable du prêt immobilier?

Les taux variables qui encadrent les prêts immobiliers sont indexés sur les taux à court terme des marchés financiers. Il s'agit notamment des indicateurs suivant :

  • l'Euribor 3 mois
  • l'Euribor 6 mois
  • l'Euribor 1 an

Le taux d'intérêt de votre crédit suivra donc l'évolution de l'un de ces 3 indicateurs. Il sera cependant supérieur à ces taux à court terme puisque la banque prend une marge sur ces indicateurs qui varie en général de 1 à 1.5 % suivant la qualité de votre profil emprunteur.

La marge de la banque sera d'autant plus faible si votre profil emprunteur est bon, et vous bénéficierez ainsi de taux d'intérêt plus avantageux.

Risques du taux variable

Le prêt à taux variable (ou révisable), comme son nom l'indique, induit des variations du taux d'intérêt qui impactent directement les mensualités du crédit. Indexé sur les taux des marchés financier à court terme ( l'Euribor 3 mois, 6 mois ou 1 an), il est soumis à des variations fréquentes.

Ainsi, une hausse des taux des marchés financier à court terme provoquera une hausse de vos mensualités alors même que la durée de votre prêt restera inchangée.

Vous aurez donc à supporter un prêt plus coûteux en cas de hausse du taux d'intérêt.

Le conseil du banquier

Les taux immobiliers ont atteint un niveau historiquement bas. Après une baisse continue au cours de l'année 2012, le niveau des taux s'est maintenu entre février et mars 2013 et devrait rester stable au cours des 3 prochains mois.

Les prêts à taux fixes sont donc particulièrement intéressants et je vous conseille d'opter pour ce type d'emprunt.

Pour connaître vos possibilités de crédit, n'hésitez pas à faire une simulation de crédit en ligne.

Le prêt capé

Afin de limiter les risques liés aux prêts à taux variables, il est possible de choisir un prêt capé. Les prêts capés sont des prêts à taux variables plus sécuritaires pour l'emprunteur puisque ces derniers sont plafonnés de 1 à 3%, à la hausse et à la baisse. Les prêts capés +1 seront donc plafonnés par une hausse ou une baisse de 1% par rapport au taux initial.

Aussi, si vous choisissez un prêt capé +1 à un taux d'intérêt initial de 2.5%, vous ne pourrez pas supporter un taux d'intérêt supérieur à 3,5% en cas d'augmentation des taux, et inférieur à 1.5% en cas de baisse des taux.

Astuce

Si vous choisissez un prêt à taux variable, nous vous conseillons de contracter un prêt capé +1 pour réduire les risques liés à ce type d'emprunt.

Convertir un taux variable

Si vous avez contracté un prêt à taux variable, il est possible que les taux d'intérêt augmentent et que vos mensualités deviennent trop difficiles à supporter. La question de convertir votre prêt à taux variable en prêt à taux fixe peut se poser, et plusieurs solutions peuvent être envisagées.

Prévoir une clause lors de la signature de l'offre de prêt

Tout d'abord, il est possible de prévoir une clause lors de la signature du prêt immobilier avec votre banque qui vous permettra plus tard de convertir votre prêt à taux variable en prêt à taux fixe. Le taux retenu sera alors le taux fixe en vigueur sur le marché du prêt immobilier au moment de la conversion.

Toutefois, vous devrez supporter des frais de dossiers supplémentaires au moment de la conversion.

Prévoir une option de passe à taux fixe

La deuxième solution que vous pouvez choisir afin de transformer votre taux variable en taux fixe est de prévoir une option de passage à taux fixe à chaque date d'anniversaire de votre prêt.

Cette option est proposée par certains établissent de crédits afin d'accorder plus de souplesse à l'emprunteur dans la gestion de son crédit, et de lui apporter plus de sécurité en cas de hausse des taux d'intérêt.

Le remboursement par anticipation du prêt

Enfin la troisième solution est le remboursement par anticipation de votre prêt immobilier. Dans le cas d'un prêt à taux variable, l'emprunteur n'a pas à supporter de pénalités en cas de remboursement par anticipation.

Toutefois, s'il s'agit d'un prêt capé, l'emprunteur pourra supporter des pénalités de remboursement par anticipation s'élevant à 3% du montant emprunté si le coût de son crédit  a dépassé le plafond prévu dans le prêt capé.

Par : Romain Arnaud
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