Une recommandation du Comité Bâle qui pourrait changer la donne

La volonté du Comité Bâle de réglementer l'octroi de prêts à taux fixe pour les crédits immobiliers pourrait avoir un impact considérable sur le marché de l'immobilier et du crédit. Cette recommandation évoquée en août dernier par le Comité s'inscrit dans l'application de principes prudentielles, en réponse à la crise qui s'enlise depuis le début de l'année 2008.

Retour sur les normes Bâle III et leurs conséquences

Pour rappel, le Comité Bâle regroupe les représentants des Banques Centrales et autorités prudentielles des principales puissances économiques dans le monde.  Il est à l'origine des normes Bâle III qui contraignent les banques à appliquer des principes de prudence (ratios, fonds propres...) afin d'améliorer la gestion de leurs risques et la qualité de leurs fonds propres.

Aujourd'hui, on ne peut que constater l'influence des décisions prises par le Comité Bâle sur l'économie réelle de la France. Les exigences demandées par les banques aux particuliers désireux de contracter un prêt immobilier n'ont jamais été aussi importantes. Si les taux sont historiquement attractifs, il n'en reste pas moins qu'il est très difficile pour un ménage français d'obtenir un prêt immobilier (consulter les taux actuels de prêt immobilier).

Dans ce contexte si particulier, la demande sur le marché de l'immobilier est au plus bas et la production de crédit en déclin permanent. Seuls les ménages présentant un profil emprunteur de qualité ont accès au prêt immobilier. Pour prétendre à un crédit, il est fortement conseillé d'être en CDI et présenter un apport personnel d'au moins 20 %. S'il existe des exceptions, ces dernières se font rares tant les exigences demandées par les banques sont lourdes.

Un taux variable  pour les crédits immobiliers

Dans une optique prudentielle, le Comité Bâle recommande aujourd'hui le passage aux taux variables pour les crédits immobiliers et ce, pour affranchir les établissements de crédit des risques liés à une augmentation soudaine des taux d'intérêt.

Si les Français sont aujourd'hui aussi friands des prêts à taux fixes, c'est parce que leur niveau n'a jamais été aussi bas dans leur histoire. Depuis le mois de novembre 2013, alors que ces derniers étaient déjà particulièrement compétitifs, les taux immobiliers n'ont cessé de baisser, jusqu'à atteindre des niveaux qui paraissaient impensables il y a seulement 2 ans. Les prêts à taux fixes constituent aujourd'hui plus de 90 % de la demande de crédit immobilier.

L'objectif de cette recommandation est simple. Il s'agit de transférer le "risque de taux" sur l'emprunteur afin de protéger les banques de la variation des taux d'intérêt. En cas de hausse des taux d'intérêt, les mensualités de l'emprunteur augmenteraient tandis que les banques conserveraient la rentabilité de leur prêt. Pour garantir la protection des banques, le Comité Bâle souhaiterait que les banques prévoient des réserves plus importantes en face de leur prêt à taux fixes, afin de pouvoir faire face à une augmentation des taux d'intérêt. L'application d'une telle recommandation réduirait considérablement les marges des banques sur leur prêt à taux fixe et les inciterait à promouvoir d'avantage le crédit à taux variable. Concernant les taux immobiliers, ces derniers seraient revus à la hausse afin de préserver les marges sur les crédits immobiliers. De facto, les prix de l'immobilier pourraient baisser encore, et encore.