Le point sur le niveau des taux immobiliers observés en juillet 2014

Le 23-07-2014 à 10h34

Le scénario s'est reproduit en 2014 à l'image de l'année précédente. Les taux occupent le niveau le plus bas de leur histoire. Plusieurs facteurs expliquaient cette chute en 2013, notamment la baisse de l'indice OAT TEC 10 ou encore la décision de la BCE de baisser son taux directeur. Un an plus tard, le résultat est le même, mais les facteurs sont quelques peu différents.

Aujourd'hui, les taux fixes se positionnent autour de 2,75% pour un prêt immobilier contracté sur 15 ans et environ 3% pour un crédit contracté sur 20 ans. Le niveau très bas des taux observé sur le marché du crédit immobilier rend les crédits à taux variables désuets. Ces derniers occupent seulement 3,5 % de la production des crédits immobiliers, contre 8,5% en 2013.

Retour sur les chiffres du crédit immobilier

Depuis neuf mois, les taux ne cessent de diminuer, jusqu'à atteindre le niveau le plus bas de leur histoire. Lorsque les spécialistes  prévoyaient une hausse durable des taux immobiliers à l'issue de leur baisse record en 2013, les chiffres n'ont cessé de contredire les prévisions et aujourd'hui, contre toute attente, les taux se positionnent à un niveau plus bas que celui enregistré il y a 12 mois.

En juin 2014, les taux moyens des crédits immobiliers s'élèvent à 2,81 % selon les chiffres publiés par l'Observatoire Crédit Logement. Soit une baisse de près de 0.3 points en seulement 6 mois. L'année dernière, lorsque toute la presse spécialisée titrait autour du niveau exceptionnellement bas des taux des crédits immobiliers, ces derniers s'étaient stabilisés au mois de juin à 2,91%. De nombreux analystes estimaient que le crédit immobilier connaissait une période historique et incitait les particuliers à contracter un prêt immobilier, arguant que le niveau des taux ne pouvait se stabiliser à un niveau aussi bas.

Aujourd'hui, les prévisions semblent plus modérées. Il est fort probable que les taux augmentent dès le mois de septembre 2014, en raison des décisions de la BCE de revoir son taux directeur. Depuis l'après seconde guerre mondiale, les taux n'ont jamais atteint un niveau aussi bas. Si le contexte semble favorable aux investisseurs, la stabilité des taux ne cessent d'être évoquée dans les médias. Le marché du crédit semble aujourd'hui profitable : comment expliquer une telle baisse et quelles sont les prévisions pour la fin de l'année 2014 ?

La chute de l'indice OAT TEC 10

Une des raisons principales qui expliquent la baisse des taux en 2014 est la chute de l'indice OAT TEC 10. Celui-ci représente le niveau des obligations assimilables du trésor à dix ans, et influe directement sur le niveau des taux des crédits contractés par les particuliers.

En seulement 7 mois, le niveau de l'indice OAT TEC 10 a chu de près de 1%, passant de 2,50 % le 30 décembre 2013 au niveau historique de 1,49% le 22 juillet 2014. Lorsque l'on sait que les taux immobiliers sont indexés sur cet indice, on comprend la pression à la baisse que nous avons observée sur le marché des crédits depuis le mois de janvier 2014.

Les banques peuvent contracter des crédits à moindre coût, cela se répercute directement sur le niveau des taux proposés aux particuliers.

Les prévisions sur les taux : stabilité ou augmentation ?

Contrairement à l'année précédente, les économistes ne sont pas unanimes sur l'augmentation des taux des crédits immobiliers. En effet, plusieurs paramètres vont dans le sens d'une stabilisation des taux à horizon des 6 prochains mois.

Tout d'abord, la volonté de la BCE de maintenir son taux directeur à un niveau très bas rend l'argent moins coûteux pour l'Etat et donc les banques. Ensuite, la situation morose sur le marché de l'immobilier incite les banques à proposer des conditions d'emprunt avantageuses, afin de maintenir leur volume de prêt immobilier. Et enfin, la situation économique relativement saine de la France par rapport aux autres pays de la zone euro intéresse les investisseurs à la recherche de prudence.

A l'échelle nationale, certaines décisions du gouvernement rendent les prévisions moins évidentes. Tout d'abord, les banques sont sujettes à un principe de prudence de plus en plus exigeant. La loi Hamon visant l'assurance de prêt immobilier fait pression à la baisse sur les marges pratiquées par les banques, en facilitant l'accès à la délégation d'assurance. L'objectif étant de permettre aux particuliers de souscrire une assurance de prêt moins chère, en facilitant la concurrence entre les différents acteurs. Aujourd'hui, près de 90% des emprunteurs choisissent l'assurance de groupe proposée par leur banque. Seulement 10 % des emprunteurs choisissent de faire appel à un prestataire extérieur pour assurer leur crédit immobilier. Pourtant les économies réalisées dans le cadre d'une assurance de prêt individuelle sont importantes.

Sur le plan économique, les taux dépendent également du niveau de l'inflation et de la situation sur le marché des actions. Un regain d'inflation à un niveau supérieur à celui observé aujourd'hui ferait immédiatement pression à la hausse sur le niveau des taux. Il en est de même si la bourse retrouvait son intérêt d'antan pour les investisseurs.

Enfin, nous pouvons évoquer la volonté de la Banque de France de recourir à la titrisation des crédits immobiliers. Nous en parlions dans nos éditos précédant. Si la titrisation des crédits semblent encore au stade de projet, la transformation des crédits en valeur de placement pourrait changer la donne sur le marché du prêt immobilier.

Par : Romain Arnaud